Fundos imobiliários (FIIs) são a forma mais comum de receber renda mensal na bolsa. Com poucas centenas de reais você vira dono de um pedaço de galpões, lajes corporativas, shoppings ou títulos de crédito imobiliário, e recebe a sua parte do resultado todo mês. Este guia explica de onde vem esse dinheiro, como ele é pago e quando é isento de imposto.
O que é um FII
Um FII junta o dinheiro de muitos investidores (os cotistas) para investir em imóveis ou em papéis ligados a imóveis. Um gestor profissional cuida do dia a dia: aluga, cobra, reforma, compra e vende. As cotas são negociadas na bolsa, como ações.
Os principais tipos
| Tipo | Onde investe | De onde vem o rendimento |
|---|---|---|
| Tijolo | Imóveis físicos: galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings, agências, hospitais | Aluguéis |
| Papel | CRIs e outros títulos de dívida imobiliária | Juros e correção (CDI ou IPCA) dos títulos |
| Fundo de fundos (FoF) | Cotas de outros FIIs | Rendimentos e ganhos com os FIIs da carteira |
| Híbrido | Mistura de imóveis e papéis | Aluguéis e juros |
Fundos de papel acompanham os juros e a inflação; fundos de tijolo dependem de contratos de aluguel e da ocupação dos imóveis. Ter os dois tipos ajuda a equilibrar a carteira.
Por que o rendimento é mensal
A lei obriga o FII a distribuir pelo menos 95% do lucro apurado em caixa a cada semestre. Na prática, a maioria dos fundos paga todo mês uma parte desse resultado. O valor varia: vacância, inadimplência, reajuste de aluguel e a inflação que corrige os CRIs mudam o que entra no caixa.
Data com, data ex e data de pagamento
- Data com: quem tem a cota no fim desse dia recebe o rendimento do mês;
- Data ex: no dia seguinte, a cota é negociada sem o direito ao rendimento, e o preço costuma ajustar;
- Data de pagamento: quando o dinheiro cai na conta da corretora, em geral alguns dias úteis depois.
Comprar na véspera da data com só para pegar o rendimento não costuma valer a pena: o preço tende a cair no valor pago na data ex.
Imposto: quando é isento
Para pessoa física, os rendimentos mensais são isentos de IR quando:
- o fundo tem pelo menos 100 cotistas;
- as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou no balcão organizado; e
- você tem menos de 10% das cotas do fundo (e direito a menos de 10% dos rendimentos).
Quase todos os FIIs listados na B3 cumprem as condições do fundo, e o investidor comum fica longe dos 10%. A Lei 15.270/2025, que criou o imposto mínimo para rendas acima de R$ 600 mil por ano, manteve fora dessa conta os rendimentos de FIIs e Fiagros com pelo menos 100 cotistas e cotas em bolsa.
Já o lucro na venda das cotas paga 20% de IR, sem a isenção de R$ 20 mil por mês que vale para ações. Você mesmo calcula e paga pelo DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Como avaliar um FII
- Dividend yield: rendimentos de 12 meses ÷ cotação. Compare com fundos parecidos, não com qualquer FII. Yield muito acima dos pares pede investigação, como explicado no guia de dividend yield.
- P/VP: cotação ÷ valor patrimonial da cota. Abaixo de 1, você paga menos do que os imóveis valem no laudo; acima, paga ágio. Fundo com P/VP baixo pode estar barato ou ter problema.
- Vacância (tijolo): quanto da área está vazia. Vacância alta e crescente derruba o rendimento.
- Inadimplência e qualidade dos devedores (papel): de quem são os CRIs, quais garantias, qual a taxa.
- Concentração: um fundo com um único imóvel ou um único inquilino tem risco maior.
- Liquidez: volume negociado por dia. Fundos pouco negociados são difíceis de vender sem desconto.
Riscos que pouca gente olha
- Juros subindo derrubam as cotas, principalmente de tijolo, porque a renda fixa passa a competir mais.
- Vencimento e revisão de contratos podem reduzir o aluguel.
- Emissões de novas cotas podem diluir quem já está no fundo, se o dinheiro for mal aplicado.
- Rendimento não é garantido: o fundo distribui o que entra no caixa.
Preço-teto de FII
O método Bazin também funciona para FIIs: rendimentos de 12 meses ÷ rendimento mínimo exigido. Como os fundos distribuem quase todo o resultado, muita gente exige 8% ou mais. Para estimar a renda que uma carteira de FIIs pode gerar ao longo dos anos, use o simulador de dividendos.
No Plano Pro, cada FII tem o rendimento projetado para os próximos 12 meses, o P/VP e o preço-teto ao lado da cotação, e você recebe aviso quando o preço cruza o teto que marcou.
Conteúdo educativo; não é recomendação de investimento.